Главная > Серотонин > Оформление продажи квартиры через нотариуса


Оформление продажи квартиры через нотариуса




Здравствуйте. Стоимость договора купли-продажи зависит обратились ли к нотариусу в обязательном порядке или по собственному желанию. Поэтому для начала внимательно прочитайте в каких случаях обязательно заверяется договор купли-продажи квартиры, а в каких нет . Заверять договор по собственному желанию стоит дороже.

Если договор купли-продажи требуется в обязательном порядке

Если договор заверяется по собственному желанию

(не предусмотрено обязательное нотариальное заверение)

  • А) Составление договора – примерно от 4 до 10 т.р. В каждом регионе цена разная. Например, в Москве – до 10 000 р., в Санкт-Петербурге – 5000-7000 р.
  • Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — % от суммы сделки . Сумма сделки — это цена квартиры, о которой стороны (собственники и покупатели) договорились между собой. Она будет указана в договоре купле-продажи.

    Размер % зависит от суммы сделки и являются ли продавцы (собственники) и покупатели друг другу близкими родственниками. Тарифы взяты с п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате .

    • Когда покупатели и продавцы являются друг другу близкими родственниками

      То есть когда квартира продается супругу, родителю(ям), сыну/дочери, внуку/внучке, родной бабушке/дедушке.

      • — Если сумма сделки до 10 млн р., то заверение договора стоит 3 000 р. + (0.2% * сумма сделки).
      • — Если сумма сделки больше 10 млн р., то 23000 р. + (0.1% * (сумма сделки — 10 млн)). Но окончательная стоимость удостоверения не должна превышать 50 т.р.

        После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат 13% в виде вычета налога (до 260 тыс.руб.) Полный список документов от собственников для продажи своей квартиры + инструкции как их получить — .

        Можно ли занизить сумму сделки, чтобы меньше заплатить нотариусу?

        Из расчетов выше можно предположить, что если занизить сумму сделки, то за удостоверение договора получится заплатить меньше. Например, покупатели и собственники договорились с ценой квартиры в 5,5 млн р. Выяснилось, что в их случае обязательно потребуется нотариально заверенный договор. Хоть у получается, что 0,5% * 5,5 млн = 27 500, нотариус возьмет за удостоверение максимальные по закону 20 000 р. Чтобы уменьшить сумму гос.пошлины, стороны решили указать в договоре сумму в 2 млн р., а остальные 3,5 млн р. не фиксировать. Удостоверение будет стоит не 20 000 р., а уже 10 000 р.

        На практике же снизить сумму сделки не получиться — нотариусы обычно в курсе рыночных цен на недвижимость и не станут удостоверять договор с сильно заниженной суммой сделки. Понятно почему — они получат меньше денег за свои услуги. Да и многие продавцы не соглашаются принимать часть денег за квартиру «на руки».

        Кто должен платить — покупатели или продавцы?

        В законе не указано кто при купли-продаже недвижимости должен платить нотариусу за его услуги. На практике же у большинства нотариусов в чеках об оплате будут фигурируют именно продавцы, т.к. они выгодоприобретали. Но им без разницы кто даст деньги. Поэтому продавцы и покупатели должны заранее договориться между собой кто сколько и за что платит.

        Дополнительная услуга, которая может понадобиться — согласие супруга

        Можно ли принести нотариусу свой договор купли-продажи

        По закону покупатели и продавцы могут это сделать, но на практике все по-другому — большинство нотариусов не принимают договора купли-продажи «со стороны». Договора обычно составляют помощники нотариуса по заранее подготовленным шаблонам и сами нотариусы не горят желанием проверять «чужие» договора, перед тем как их удостоверить. Поэтому придется заплатить и за составление договора.

        Если вы хотите найти нотариуса, который принимает договора «со стороны», то уточняйте это по телефону. У меня был такой случай. Я позвонила одному нотариусу, как обычно трубку взял помощник. Он мне сказал, что договора они принимают. Я составила своим клиентам договор купли-продажи, мы пришли к нотариусу и он отказался его принимать. Как обычно, ссылались на то, что договор составят помощники, они опытные специалисты и им виднее. Поэтому переспрашивайте этот момент по телефону несколько раз.

        Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в

В последние годы произошло немало изменений по формальностям сделок по переходу собственности в виде автомобиля между физическими лицами. Одна из самых важных тонкостей - правильность ДКП и полнота указанных в нём сведений. Проверку на всё это производит нотариус. Но надо ли обязательно заверять договор купли-продажи автомобиля у нотариуса на 2019 год?

Ответ на этот вопрос зависит от того, что вкладывать в слово "обязательность ". Давайте по порядку!

Заверять или нет?

Нет. Если речь идёт о законной обязанности заверения договора купли-продажи нотариально, то таковой на 2019 год нет. В ГИБДД при перерегистрации автомобиля покупателем обязаны принять этот документ в любом виде: хоть заверенном, хоть простом печатном или даже рукописном.

Чем докажете?

Всё достаточно просто. Законодательство чётко регламентирует, какие сделки должны быть обязательно заверены таким образом. И к ним относятся:

  • любые сделки с недвижимостью, которая является объектом долевой собственности,
  • брачные договоры,
  • договоры ренты,
  • завещания.

Обязанности заверять ДКП у нотариуса при продаже/покупке машины не содержится в законодательстве 2019 года.

Можно заверить по желанию?

Можно. Отсутствие обязанности в Гражданском кодексе и других правовых актах не предусматривает, конечно же, запрета подтвердить сделку нотариально.

Ответ на вопрос, заверять или нет куплю-продажу автомобиля у нотариуса, может иметь положительный ответ, если учитывать ощутимую пользу от этого. Одним из основных преимуществ является проверка нотариусом личностей участников сделки, а также корректности заполнения самого договора. Мы уже приводили в отдельной статье юридически правильный бланк ДКП .

Лучше обратиться к нотариусу, если автомобиль по сделке достаточно дорогой (степень дороговизны должны соотнести с рисками уже Вы самостоятельно), если есть сомнения в правильности составления договора или в корректности заключения сделки как таковой (например, когда машина берётся у "перекупа", продавец сомнительной внешности и тому подобное).

Сколько стоит заверить договор нотариально?

Стоимость такого заверения немного отличается в зависимости от конкретной нотариальной конторы и складывается по двум возможным расчётам:

  • фиксированная цена за заверение,
  • фиксированная ставка плюс процент от стоимости сделки.

Фиксированная стоимость составляет в среднем от 1200 до 3000 рублей по Москве и от 900 до 1700 рублей в регионах РФ.

Процентная обычно зависит от порога суммы сделки. Например, при купле-продаже до миллиона рублей взимается фиксированная часть в размере в среднем от 700 до 1600 рублей плюс 0,1% от суммы сделки, а дороже миллиона рублей - та же фиксированная часть плюс 0,05-0,1% от цены на сам автомобиль.

Во время заключения сделки многие граждане считают, что оформление купли продажи квартиры у нотариуса является необязательным. Гражданский кодекс РФ не указывает, нужен ли нотариус при заключении соглашения, однако заверенное удостоверение имеет внушительное количество преимуществ. Более того, согласно с актуальными поправками в законодательстве, жилье, что пребывает в долевой собственности, может реализовываться только при нотариальной заверке договора купли-продажи.

Нормативная база

Ранее удостоверение договора у нотариуса при продаже квартиры являлось обязательным для продажи квартиры, однако после вступления в действие второй части ГК РФ решение принимает продавец. В 2019 году порядок заключения сделок по продаже недвижимости регламентируется статьей №550 ГК РФ. Положения кодекса предусматривают, что договор купли-продажи должен обязательно составляться в письменной форме, при этом нотариальная заверка является опциональной. Проверка договора нотариусом на легитимность поможет избежать нежелательных законных последствий. Сделки купли-продажи, что подкрепляется нотариальным удостоверением, имеют больший юридический вес.

Важно! Обращение к нотариусу является обязательным в том случае, если соответствующее требование указано в тексте договора купли-продажи. Можно ли не регистрировать право собственности в Госреестре без удостоверения? Да, договор будет аннулированным.

В обязанности юриста входит:

  • верификация личности обеих сторон;
  • проверка трудоспособности лиц;
  • пояснение ключевых положений договора;
  • помощь в составлении текста соглашения;
  • хранение данных в нотариальном архиве (срок – 75 лет).

Перед тем как оформить сделку, необходимо заранее предъявить нотариусу всю необходимую документацию. Стоит отметить, что оформление документов обязательно проходит в физическом присутствии обеих сторон. Нотариус должен объяснить юридические последствия его действий. У юриста есть право отказаться от оформления сделки, если он усомниться в её юридической чистоте.

Информация, что доверялась юристу во время заключения сделки, является конфиденциальной, поэтому разглашению не подлежит. Нотариально оформленный договор заверяется в органе Госрегистрации.

Все вышеуказанные правила применяются как к государственным, так и частным нотариусам. Юридическая сила документа не зависит от статуса специалиста. Единственное условие – это получение лицензии на ведение нотариальной деятельности.

Стоимость услуг

Граждане, которые при отчуждении имущества обращаются к нотариусу, должны уплатить нотариальный тариф. Размер нотариального тарифа зафиксирован на уровне 3 000 рублей. Кроме того, дополнительно взымается 0,4% от общей стоимости квартиры, однако общая сумма тарифа не может превышать 50 тысяч рублей. Процентная ставка уменьшается до 0,2%, когда:

  1. Покупателем является близкий родственник продавца.
  2. Общая сумма сделки превышает 1 миллион рублей.

Читайте также Необходимые документы для получения разрешения от органов опеки на продажу квартиры

Квартира также может продаваться по цене выше 10 миллион рублей. В таком случае тариф уменьшается до 0,1%, при этом фиксированная стоимость услуг нотариуса повышается до 25 рублей. Предельная стоимость услуг в данном случае составляет 100 тысяч рублей, при этом общая сумма сделки не может быть ниже 75% от кадастровой стоимости квартиры.

Документы

При оформлении купли продажи квартиры у нотариуса (2017) необходимо предварительно представить следующий перечень документации:

  • документ, который удостоверяет право собственности на определенный объект недвижимости;
  • техпаспорт квартиры (его можно оформлять в БТИ или МВЦ);
  • выписка из Госреестра;
  • заявление об отчуждении имущества;
  • бумага об экспертной оценке стоимости квартиры;
  • справка о семейном положении обеих сторон;
  • удостоверение из органа опеки (если владельцем квартиры является несовершеннолетний).

Что касается последнего пункта, то в пакет документации также необходимо включать свидетельство о рождении. В процессе оформления договора купли-продажи квартиры нотариус может потребовать, чтобы родители предъявили свои паспорта и ИНН.

Важно! Нотариальное удостоверение договоров о продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, оформляется только после получения согласия обоих родителей. Сам договор должен быть подписан одним из совершеннолетних лиц.

Если покупать или продавать имущество собирается юридическое лицо, то дополнительно потребуется уставная документация компании, а также удостоверенная нотариусом доверенность, что удостоверяет права уполномоченного лица. Кроме того, может потребоваться протокол о заседании лиц, что занимаются учреждением организации.

Несмотря на то, что продажа квартиры через нотариуса поможет избежать негативных юридических последствий, процедура также имеет свои подводные камни, ведь некоторые горе-специалисты не желают защищать законные интересы обычных граждан.

Наиболее распространённая схема – это оформление поддельной доверенности с лицами, которые не являются владельцами объекта недвижимости. Покупателю нужно обязательно ознакомиться с нотариально удостоверенной доверенностью уполномоченного лица, однако рекомендуется, чтобы договор купли-продажи заключался непосредственно с владельцем квартиры. Если физическое присутствие во время оформления является невозможным, то стоит, по крайней мере, лично встретиться с ним, чтобы удостовериться в подлинности доверенности поручителя.

Актуальные поправки в законодательстве

Касательно того нужно ли заверять договор при продаже имущества, что находится в долевой собственности, то с 2017 года нотариальное заверение является обязательным. Эта поправка в законодательство повысила не только стоимость продажи недвижимости в долевой собственности, но и заставила риэлторов увеличить стоимость своих услуг. Если договор купли-продажи заключается без нотариуса, то Росреестр попросту не предоставит права собственника покупателя, и сделка будет недействительной.

Обозначить отношения между субъектами в правовом поле проще всего с помощью договора. Договор – документ, который не устанавливает ограничений в количестве сторон и их юридическом статусе.

То есть сторонами могут быть граждане и юрлица. На законодательном уровне РФ определены категории договоров, которые требуют нотариального заверения, иначе они не будут иметь юридической силы. оформляется на пронумерованных бланках с несколькими уровнями защиты. Название и номер вносятся в соответствующий реестр.

Нотариальный договор: в каких случаях не обойтись без помощи нотариуса

Нотариально заверенный документ дает сторонам уверенность в корректности составления, соответствии действующим нормам законодательства, юридической силе документа. К нотариальным договорам относятся:

  • дополнения к нотариально заверенному договору;
  • договор пожизненного содержания;
  • рента;
  • брачный контракт;
  • договор об оплате алиментов;
  • завещание и все изменения к первоначально заверенному документу;
  • доверенности для оформления нотариально заверяемых документов и для передоверения;
  • договор о намереньях (если основной должен заверяться нотариально);
  • договор залога, дополнения к нему;
  • ипотека;
  • купля-продажа недвижимости;
  • договор, переводящийся с иностранных языков.

Преимуществом обращения к нотариусу является помощь в корректном составлении документа. Вы можете предварительно прислать все документы для проверки данных или составлять договор уже в нотариальной конторе.

В договоре пожизненного содержания и ренты предметом являются имущественные права на движимое и недвижимое имущество соответственно. Наличие родственных связей между сторонами не обязательно. Передача в собственность имущества происходит взамен на пожизненное содержание. В договоре подробно описываются условия содержания – уход, оплата лечения, покупка продуктов, ежемесячная выплата фиксированной суммы средств (с индексацией или без). Документ предусматривает пользование имуществом передающей стороной до момента ее смерти.

Брачный контракт определяет условия распоряжения имуществом, нажитым в браке, и разделение капитала в случае развода. Все условия устанавливаются в индивидуальном порядке и не имеют ограничений со стороны законодательства. Обязательным является согласие двух сторон. Без заключения брачного договора все имущество считается совместным и при разводе делится пополам или по обоюдному согласию.

Договор об оплате алиментов заключается при разводе или в случае существования доказательств об отцовстве. Подписание может осуществляться по инициативе сторон или после установления решения суда.

Завещание устанавливает порядок распоряжения имуществом завещателя после его смерти. Инициатором является сам завещатель. Наследниками могут выступать родственники, лица, не имеющие родственных связей с наследодателем, юридические лица, несовершеннолетние и нерезиденты страны. Также завещание может составляться с целью исключить установленные лица из числа наследников (кроме определенных обязательных наследников согласно с законодательством РФ). Капитал может делиться в процентном соотношении или выделяться в натуре для каждого наследника.

Договор залога и ипотеки заверяется нотариально в случае, если имущество, которое является предметом документа, было приобретено или приобретается в браке. Также у имущества может быть несколько владельцев, не имеющих родственных связей. В таком случае у нотариуса оформляется разрешение на покупку или продажу от второго из супругов (или второго владельца).

Перевод договора с иностранного языка удостоверяется нотариусом для приобретения юридической силы на территории России. Удостоверение необходимо даже для контрактов, которые не входят в перечень обязательных к нотариальному оформлению в стране происхождения.

Типовая форма нотариального договора

В верхней части договора указывается его название и номер. Номер может определяться нотариусом либо одной из сторон. Обязательно указывать дату и место составления документа. Далее обозначаются лица, между которыми заключается договор. Обязательные данные для физических лиц:

  • полное имя, фамилия, отчество;
  • данные документа, удостоверяющего личность (паспорта, временного удостоверения);
  • полный адрес прописки и фактического проживания (если адреса отличаются).

Для юридического лица:

  • указание формы собственности (ЧП, ООО, ЗАО или другая);
  • полное название (согласно свидетельству);
  • данные представителя – директора, исполняющего обязанности директора, ответственного лица, которое имеет право представлять предприятие согласно доверенности (по аналогии с данными физлица);
  • данные доверенности – номер, дата подписания.

В первом пункте указывается предмет договора с подробным описанием. Если речь идет о покупке квартиры, например, – указывается ее адрес, данные из реестра регистрации недвижимого имущества и технического паспорта. Стоимость предмета договора указывается в национальной валюте, обозначается, прописывается цифрами и прописью. Если он расположен за пределами Российской Федерации, изготовлен в иностранном государстве, или для его приобретения одна из сторон оформляет кредит в иностранной валюте, в договоре указывается стоимость в иностранной валюте и ее эквивалент в национальной по действующему курсу валюте на дату подписания договора.

Для определения рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества необходимо заказать его независимую оценку. Услугу имеют право предоставлять только компании с соответствующей лицензией. Также практикуются варианты указания балансовой, ликвидационной, договорной стоимости или стоимости от производителя. Указание заниженной цены предмета соглашения для уплаты меньшей суммы пошлины приводит к проблемам в процессе разрешения споров.

Второй пункт – обязанности сторон – определяет точные условия взаимодействия сторон по отношению к предмету договора: сроки оплаты, условия передачи имущества в пользование. Оплата может быть разовой и в полном размере либо разбиваться на части – с предоплатой, рассрочкой платежей, расчетом за каждый этап выполнения работ (для договоров оказания услуг).

Третий пункт договора – ответственность сторон. В нем определяются штрафные санкции (неустойка, пеня, штраф) за нарушение пунктов соглашения. К примеру:

  • несвоевременная поставка товаров, передачи имущества в пользование;
  • несвоевременная оплата;
  • передача имущества в несоответствующем договоренности состоянии;
  • несоответствие качества и сроков выполненных услуг.

Размер штрафа может обозначаться в процентном соотношении к указанной стоимости предмета договора или в фиксированной сумме за каждый день просрочки выполнения обязательств. Стоит также обозначить действия сторон в случае форс-мажора – обстоятельств, возникновение которых не зависит от сторон.

В договоре о передаче имущества можно указывать наличие дефектов (при их существовании). Так стороны обезопасят себя от будущих претензий. Описание должно быть подробным и точным. Если дефект, например, царапина, то стоит указать место ее расположения, размер, форму.

В четвертом пункте указывают условия расторжения или прекращения договора. Договор может считаться выполненным при подписании акта приема-передачи, акта выполненных работ или после уплаты полной суммы стоимости предмета сделки. К нотариальным договорам можно оформлять изменения, делать правки и дополнения. Чтобы предусмотреть эту возможность необходимо указать в основном договоре соответствующий пункт. Внесение изменений возможно только в письменном виде. Стоит указать возможность внесения изменений в одностороннем порядке. Документ должен быть заверен нотариально.

Условия досрочного расторжения договора определяет Гражданский кодекс Российской Федерации. В договоре можно делать ссылку на пункты ГК РФ или формулировать условия расторжения в индивидуальном порядке.

В прочих приложениях (пятом пункте) указываются условия решения споров, случаи, в которых стороны освобождаются от ответственности, возможность привлечения третьих сторон к выполнению условий договора. Так же указывается информация о сроках уведомления сторонами об изменении их реквизитов или возникновении форс-мажорных обстоятельств.

Шестой пункт – реквизиты и подписи сторон. Каждая из сторон указывает полное наименование (ФИО) и адрес регистрации. Физические лица оставляют подпись. Для юридических лиц предусмотрена подпись ответственного лица, от чьего имени заключается договор и печать предприятия.

Договор распечатывается на нотариальных бланках и на каждой странице в нижнем колонтитуле стороны ставят свои подписи (юридические лица дополнительно проставляют печать). Каждая страница нумеруется, между страницами не выполняется перенос слов. На последнем бланке не допускается размещение только пункта с реквизитами сторон.

В зависимости от вида договора, он может быть дополнен пунктами. При заключении нотариального договора стоит помнить – чем больше условий будет прописано в документе, тем проще будет дальнейшее сотрудничество между сторонами. Именно поэтому стоит обратиться к нотариусу для получения квалифицированной консультации.

Составление договора у нотариуса

Нотариальная контора и бюро переводов на «Окской» предоставляет услуги составления и заверения договоров. Для составления договора нотариусом можно предоставить копии документов в распечатанном или электронном виде:

  • удостоверяющие личность сторон (для физических лиц) и свидетельства о регистрации и лицензии для осуществления деятельности (юридических лиц);
  • доверенности, согласно которым лица представляют интересы предприятий или граждан;
  • документы, сопровождающие предмет договора – технические паспорта, свидетельства на право собственности, договора купли-продажи и другие.

В день осуществления сделки стороны предоставляют оригиналы документов для сверки. Договор может составляться по форме, предоставленной клиентами или по типовой форме. Чтобы учесть все особенности сделки необходимо обозначить подробные условия проведения сделки. Нотариус знакомится с содержанием договора и по запросу клиентов вносит дополнения или корректирует существующие пункты.

Для оформления договоров «под ключ», стороны могут предоставить нотариусу доверенность для представления их в соответствующих государственных органах и службах. Так клиенты избавят себя от необходимости самостоятельно заниматься подготовкой документов. Важно учитывать, что нотариус разъясняет условия договоров и их последствия и не может принимать сторону только одного из участников договора.

В случае невозможности подписания сделки в нотариальной конторе, мы предлагаем услугу выезда нотариуса на дом или в офис. Для нотариального заверения договоров в любом случае требуется личное присутствие всех сторон и наличие документов, удостоверяющих их личность.

Сколько придется платить за продажу квартиры в долевой собственности и почему риелторы решили увеличить свою комиссию после вступления в силу нового закона

Фото: ТАСС/ Станислав Красильников

В июне 2016 года в России , который запрещает дарить, менять, покупать и продавать жилье в долевой собственности без нотариуса. Это означает, что теперь каждая сделка с долями квартир и домов . Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку.

Поправки затрагивают сделки и с целыми квартирами, и с отдельными долями — в том случае, если несколько собственников владеют квартирой в рамках общей долевой собственности. «Теперь сделку по продаже недвижимости можно совершить в простой письменной форме только при условии, что собственность индивидуальная либо общая совместная — без определения долей», — объяснила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Ирина Андрейченко. Под общей совместной собственностью в России понимают случаи, когда владельцами одной квартиры или дома считаются несколько человек, у которых есть одно свидетельство о праве собственности на всех. Начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Александр Сагин подтвердил, что по новому закону такие сделки не требуют заверения.

Нововведение серьезно изменит рынок, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и нотариусы. «Прежде нотариальные сделки были исключением из правил. Договоры составлялись в основном в простой письменной форме, — рассказала Андрейченко. — В настоящее время у нас нет статистики по количеству нотариальных сделок после принятия нового закона, однако, учитывая, что по меньшей мере половина квартир находится в общей долевой собственности, становится понятно, какой процент участников сделок обратится к нотариусу». «Раньше нотариальное заверение было необязательным, редко кто пользовался данной услугой — всего около 5% покупателей», — добавила Оксана Иванова из риелторского агентства «НДВ-Недвижимость».

Запрет на дарение, обмен и продажу долей без нотариуса — наиболее заметное, но не единственное новшество, которое предусматривает новый закон. Так, со 2 июня 2016 года без нотариального заверения невозможно провести ни одну сделку с жильем, принадлежащим несовершеннолетнему собственнику. «Теперь лишь 1-1,5% от общего количества сделок можно оформить в простой письменной форме. Например, это сделка купли-продажи, когда владельцем недвижимости является один взрослый собственник», — заявила управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Закон уже работает на практике, обойти новые требования и зарегистрировать сделку в простой письменной форме невозможно, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах «Миэль», «Инком», «Релайт» и НДВ. «Как всегда, в законе есть лазейка — ставишь в договоре продажи дату 1 июня 2016 года и экономишь деньги на нотариальную сделку. Вопрос в том, как долго граждане смогут это делать», — написал в своей колонке на сайте «НГС-Недвижимость» президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский. «Случаи успешного проведения сделок без нотариального свидетельствования в Росреестре скорее связаны с невнимательностью или незнанием конкретными государственными регистраторами новых правил отчуждения долей», — пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Зачем нужен закон

Новый закон ликвидирует лазейки, которыми пользовались мошенники, уверены в Федеральной нотариальной палате. «Последствия однозначно положительные, — рассказал Сагин. — И для граждан, чьи права будут надежно защищены, и для достоверности сведений государственных реестров, до сих пор часто оспариваемых в суде. Даже по прошествии времени бывали случаи, когда добросовестный покупатель обнаруживал, что принадлежащая ему недвижимость, приобретенная в соответствии с действительной на тот момент записью в ЕГРП, более не является его собственностью, так как предыдущие сделки оспорены в суде. А если мошенники исчезли, то и ущерб никто не возместит. В отличие от нотариуса, который всегда несет полную имущественную ответственность за свои действия. В случае если у нотариуса возникнут сомнения в совершении притворной сделки (например, подмены купли-продажи дарением), он сможет отказать в ее удостоверении».

Дополнительную защиту сделки обеспечит обязательство нотариуса вслух зачитывать договор дарения, мены или купли-продажи, считает генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. «Нотариус удостоверяет, что подпись под договором поставлена именно тем лицом, которое должно ее поставить, а также что участники сделки трезвы и понимают значения своих действий», — пояснил Барсуков.

Тем не менее многие риелторы, а также покупатели и продавцы недвижимости остались недовольны нововведениями. «Продавцы относятся нейтрально, поскольку не они несут расходы по совершению указанных действий. Покупатели возмущаются, но терпят, поскольку им не оставлено выбора, — сообщила Ирина Андрейченко из «Инком-Недвижимости». — Существует мнение, что новый закон является антириелторским, что продавцы и покупатели жилых помещений перестанут обращаться к риелторам, поскольку «все проверит и сделает нотариус». Однако нотариус не вправе заниматься предпринимательской и иной оплачиваемой деятельностью. Подбирать жилые помещения, искать покупателей, устраивать сделки и передачу имущества по-прежнему будут риелторы».

«Это закон не антириелторский. Он, на мой взгляд, антигражданский, — парировал Константин Барсуков. — Все участники рынка недвижимости прекрасно понимают, что риелторы — единственные, кто реально занимается проверкой юридической чистоты квартиры. Кто еще из участников рынка может это сделать? Нотариус? Он получает документы по квартире накануне сделки и физически не может проверить информацию по предыдущим сделкам. Да ему это и не нужно. Нотариус гарантирует, что текущая сделка совершена без нарушения закона и теми лицами, которые вписаны в договор. И именно по законности конкретно этой сделки нотариус отвечает своим имуществом. Что было до этой сделки, на каком основании возникло право у продавца, нотариуса не интересует и в зону его ответственности не входит».

Главным аргументом сторонников нововведения служит гипотетическая ликвидация судебных споров о квартирах, которые могли продать незаконно, следует из комментариев нотариального сообщества. «Задача — добиться достоверности данных государственных реестров, когда запись в ЕГРП будет гарантирована ответственностью нотариуса. Стоит отметить, что расходы граждан на судебные разбирательства во много раз превосходят затраты на нотариальное удостоверение сделки, которое гарантирует гражданам защиту их прав», — отметил Сагин. «Существуют скептические мнения о том, что новый порядок направлен на увеличение сроков проведения сделок и поддержку нотариального сообщества, — ответила нотариусам Наталья Шаталина из «Миэль-Новостроек». — При этом новые правила не исключают возможности оспаривания сделок по отчуждению долей».

По процессуальному законодательству, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, разъяснила правовую сторону вопроса юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Ирина Андрейченко. «Такая законодательная презумпция заставляет задуматься: так ли бескомпромиссны и законопослушны все нотариусы? Учитывая печальную практику девяностых годов, далеко не всегда и не все, — заявила Андрейченко. — Чем дольше работает нотариус, тем бесстрашнее он становится. Многие помнят, какое количество нотариусов было осуждено в связи со злоупотреблениями полномочиями; нотариусы подвергались нападениям, у них похищали печати, их архивы горели… А утраченное имущество гражданам не возвращалось. На практике ответственность нотариусов ограничена только суммой страхового возмещения. Не секрет, что у самих нотариусов имущество в собственности находится редко». «Можно поздравить нотариальное лобби», — заключил Барсуков.

Как продавать квартиры и доли

Благодаря современному законодательству каждый, кто захочет продать свою долю квартиры или дома, обязан уведомить обо всех условиях будущей сделки остальных владельцев объекта недвижимости. В течение месяца существующие собственники могут потребовать преимущественного права покупки: в этом случае недвижимость придется продать им, а не постороннему человеку, разъяснили риелторы. «Извещение должно быть направлено в письменной форме, — указала Шаталина. — Нужно учитывать, что сделка по продаже доли может состояться не ранее чем через месяц после того, как остальным владельцам квартиры было отправлено официальное извещение. Правда, если участники долевой собственности напишут письменный отказ от покупки этой доли, то можно совершить сделку и за более короткий срок».

В результате снижается вероятность выкупа доли мошенниками по низкой цене — злоумышленникам невыгодно покупать долю по рыночной стоимости, объяснила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Но продавец может иметь намерение продать свою долю определенному лицу, с которым не состоит в родственных связях, например близким друзьям. И вынужден будет изначально предлагать свою долю соседям», — заметила Кузнецова.

Процесс регистрации сделки займет больше времени, констатировали риелторы. «Раньше мы могли провести сделку в один день: осуществить наличный или безналичный расчет между продавцом и покупателем и тут же подписать договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме, это занимало в среднем один час, — приводит расчеты Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Сейчас после выполненных взаиморасчетов необходимо приехать к нотариусу, составить договор купли-продажи, подписать его и отвезти на регистрацию». «Теперь в альтернативных сделках Москва — Подмосковье (их не так уж мало) придется ездить к разным нотариусам. То есть законодатели не только увеличили стоимость отчуждения недвижимости, но и усложнили процесс», — сообщил директор агентства «Релайт-Недвижимость».

Значительная часть сделок, в том числе ипотечных, заключается в банках, которые самостоятельно составляют договор купли-продажи за собственников, указали «РБК-Недвижимости» московские риелторы. Из-за этого участникам сделки приходится уезжать из банка к нотариусу для заверения, а затем возвращаться, чтобы получить деньги. «Учитывая, что нотариусы всегда находятся практически в шаговой доступности от офисов банков, нужды в присутствии нотариуса именно в офисе банка нет», — убеждена московский нотариус, член комиссии Федеральной нотариальной палаты по этике, профессиональной чести и имиджу Екатерина Лексакова.

Сколько стоит

До вступления закона в силу самостоятельное оформление сделки обходилось москвичам в 5 тыс. руб., подсчитали в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». «Госпошлина за регистрацию перехода прав на недвижимость равна 2 тыс. руб., еще от 1,5 тыс. до 3 тыс. руб. стоил проект договора купли-продажи, — объяснила Марина Толстик. — Если участники сделки решали воспользоваться услугами посредников (регистраторов), которые брали на себя проведение всего процесса, то расходы возрастали до 11-15 тыс. руб. Теперь оформление квартиры будет стоить от 20 тыс. руб.; в каждом случае сумма рассчитывается индивидуально. Дополнительно нотариус возьмет от 5 до 15 тыс. руб. за техническую работу». «Понятно, что при цене квартиры в Москве 15-20 млн руб. эти 15-20 тыс. руб. — ничтожная толика и погоды не делает, но для регионов цифра существенная», — считает президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский.

Чем дешевле будет квартира, тем дешевле окажется стоимость заверения, указали нотариусы и риелторы. «Согласно Налоговому кодексу, тариф составит 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 тыс. руб. То есть при продаже недвижимости ценой в 1 млн руб. тариф составит 5 тыс. руб. Если посмотреть на средние показатели по регионам и учесть, что мы говорим о долях в недвижимости, то можно говорить о некой условной величине стоимости доли в 500 тыс. руб. или меньше. Таким образом, тариф составит 2,5 тыс. руб. или меньше», — заявил «РБК-Недвижимости» Александр Сагин.

Кто именно будет платить нотариусу, пока неясно. «По негласно сложившемуся обычаю расходы по оформлению документов всегда берет на себя покупатель», — считает Марина Толстик. «Затратная часть ложится на продавца, — оспорила доводы коллеги Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Раньше такой нагрузки не возникало. Продавцы жалуются на эти нюансы, хотя срыва сделок из-за подобной ситуации не происходило. Всегда удавалось найти компромисс». «Я думаю, что если предоставится выбор между квартирой с такими расходами и без них, то будет торг, — считает Константин Барсуков из «Релайт-Недвижимости». — Если продавцов на рынке станет больше, чем покупателей, то, скорее всего, расходы лягут на продавца. Если наоборот — то на покупателя. К риелторским услугам это не имеет отношения, поэтому риелторы вряд ли возьмут подобные расходы на себя».

Что будет с риелторами

Удорожание сделок с жильем за счет обязательного заверения у нотариуса можно было бы компенсировать снижением прочих издержек. Очевидный расход покупателя — оплата услуг риелтора. В условиях борьбы за клиента риелторские агентства могли бы снизить комиссию, чтобы удержать тех, кто не захочет тратить дополнительные деньги на нотариуса. Тем не менее на вопрос о том, не приведет ли введение обязательной платы за нотариальное заверение сделок к тому, что риелторы снизят свою комиссию, все опрошенные «РБК-Недвижимостью» агентства единогласно ответили «нет». «Можно говорить не о снижении, а об увеличении комиссии, — убеждена председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Продажа доли — очень сложный и трудоемкий процесс: времени занимает много, а комиссия при продаже доли существенно ниже, чем при сделке с целой квартирой. Поэтому риелторы стараются убедить клиентов в выгодности сделки со всеми участниками долевой собственности, а не с одним из них. Считаю, что такой же позиции станут придерживаться и другие участники рынка».

Выводы «Миэля» подтвердили в агентстве «Инком-Недвижимость». «Ни о каком снижении риелторской комиссии в нашей компании нет речи. Убежден, что такой же будет позиция всего профессионального сообщества, — заявил директор департамента вторичного рынка Михаил Куликов — Содержание профессиональной риелторской услуги — это помощь человеку в его проблемной жилищной ситуации: ее анализ, подбор оптимальных вариантов решения, переговоры с участниками возможной сделки, организация и обеспечение безопасности операции с недвижимостью. Это высокотехнологичный процесс, предполагающий, в том числе, обязательную работу «в поле». Нотариус не может заменить профессионального специалиста по недвижимости. Насколько нотариус гарантирует покупателю сохранение имущественных прав — вопрос открытый. На наш взгляд, законодатели добавили головной боли покупателям и существенно увеличили их расходы по сделке. Нотариусы, очевидно, благодарны; риелторы недоуменно пожимают плечами, а покупатели вынуждены платить по новым, по сути навязанным им счетам». «Если проводить аналогии, то подобные действия, совершенные коммерческой компанией, считались бы навязанной услугой. Но наши законодатели, видимо, считают по-другому», — поддержал коллег Барсуков.