Главная > Гормональная контрацепция > Кто такой якорный арендатор? Метод оценки якорных арендаторов


Кто такой якорный арендатор? Метод оценки якорных арендаторов




Якорные арендаторы осознают свою исключительность, поэтому требуют всевозможных поблажек и особых условий, а собственники бизнес-центров, понимая преимущества наличия крупной компании среди арендаторов, готовы идти на жертвы.

Якорные арендаторы обычно занимают от 10 до 50 процентов помещений бизнес-центра. Хотя для «якоря» основным скорее является бренд, известное имя, чем число занимаемых квадратных метров. Компании со статусом могут и не занимать много площадей, но зато они могут повысить привлекательность объекта за счет своего известного имени. Крупные и статусные якорные арендаторы в равной степени интересны собственникам бизнес-центров, как с точки зрения экономической эффективности, так и с точки зрения привлечения новых клиентов.

Подбирая базовых арендаторов, главное - это учитывать вид их деятельности и постараться не допустить пересечения интересов. Некоторые бизнес-центры почти полностью разделены между якорными арендаторами. Однако в неудачно расположенных и новых бизнес-центрах может не быть ни одного якорного арендатора.

Количество крупных арендаторов может зависеть от площади офисного центра. К примеру, в бизнес-центр, площадь которого составляет 20 000 квадратных метров, можно приглашать 1 - 2 «якоря». Если площадь бизнес-центра составляет 50 000 - 60 000 квадратных метров, то можно пригласить 2 - 3 ключевые компании, а если площадь составляет 100 000 квадратных метров, то число якорных арендаторов может составлять 5 - 7. Базовый арендатор может занимать площадь от 2 000 до 10 000 квадратных метров.

Если в торговом центре якорный арендатор - это «магнит», который притягивает покупательский поток, то в бизнес-центре он подчеркивает авторитет здания и является доказательством высокого уровня. Офисный центр без арендаторов на эмоциональном уровне отталкивает потенциальных клиентов, но если станет известно, что в нем арендовала площади крупная западная корпорация, то все будут смотреть на здание уже по-другому.

Наличие известного бренда в бизнес-центре является своеобразной бесплатной рекламой, показателем успешности объекта, что становится гарантией притока денежных средств. Благодаря привлечению первого арендатора в новый бизнес-центр создается положительная динамика и на рынок поступает сигнал, что данный объект заслуживает внимания. Также это создает психологический комфорт для других потенциальных арендаторов, доказывая надежность предприятия. Зачастую крупный арендатор притягивает в бизнес-центр своих менее крупных партнеров. Довольно часто это бывает в нефтяной, газовой отрасли и в сфере высоких технологий.

Якорные арендаторы занимают большие площади и подписывают договора на несколько лет. Многие «якоря» ассоциируют свой офис с бизнес-центром, который выбрали и не охотно меняют место. Для владельца здания - это гарантирует стабильный доход от аренды существенной части своего бизнес-центра. Например, собственник бизнес-центра может отдать якорному арендатору помещения, расположенные на первом - пятом этажах, а этажи выше будет отдавать арендаторам не на длительный срок. Зачастую это делается для того, чтобы если «якорь» захочет расширяться, у собственника была возможность отдать ему и остальные этажи, тем самым сохранив ценного клиента.

Если в бизнес-центре площади арендуют сразу несколько крупных компаний, то это придает ему солидность по сравнению с другими бизнес-центрами, в которых основной объем площадей отдан мелким арендаторам. Особенно якорные арендаторы необходимы бизнес-центрам со слишком высокими арендными ставками или с нестандартным расположением. Причем известные бренды, которые арендуют площади в здании, могут значительно повысить ликвидность объекта, к примеру, бизнес-центр может быть оценен на 10 процентов дороже и при этом продать его можно будет без особого труда.

Обычно якорным арендаторам предоставляют финансовые льготы, например снижают арендную ставку на 5 - 30 процентов. Некоторые компании арендуют площади в бизнес-центрах по выгодной цене только благодаря известности бренда. Также на размер скидки влияет и статусность самого офисного комплекса. К примеру, если бизнес-центр расположен внутри Садового кольца, то не стоит надеяться, что скидка будет более 5 процентов. Помимо этого крупным и известным компаниям будет предоставлен ряд других приятных бонусов, таких как особая отделка и оборудование помещений, преимущественное право на продление договора или на расширение площадей и т.д.

Не менее приятными дополнениями могут стать организация отдельного выхода или лифта, возможность разместить вывеску или логотип якорного арендатора на здании, создать условия корпоративного питания и т.п.

Конечно, якорные арендаторы имеют немало плюсов, но у них есть один существенный недостаток - большее число рычагов влияния на собственника бизнес-центра. Иногда владельцы офисных комплексов даже могут стать заложниками таких арендаторов. Ведь в том случае, если якорный арендатор уйдет, то в бизнес-центре останется довольно много свободных площадей, для которых снова надо будет искать арендаторов. Полностью пересдать в аренду такое помещение очень сложно, а на его раздел может уйти несколько месяцев. Крупные арендаторы. понимая это, довольно часто настаивают на новых поблажках или скидках.

Таким образом, получается, что с одной стороны крупный арендатор является гарантом долгосрочных отношения и стабильного денежного потока, а с другой - возможным источником проблем. Конечно, скандальных историй на рынке не так уж и много, так как большая их часть решается за закрытыми дверями. Причем, якорные компании - это зачастую компании с громкими именами, дорожащие своей репутацией. К тому же и собственник бизнес-центра дорожит имиджем, чтобы не потерять прибыли от аренды.

Любой девелопер ставит себе основной задачей привлечь внимание как можно большего количества посетителей и как можно большое их число превратить в покупателей. Якорных арендаторов используют именно для достижения данной цели.

Якорный арендатор в торговом центре - крупный сетевой оператор розничной торговли, который привлекает основные потоки покупателей в торговый центр.

Такое понятие как якорный арендатор появилось в 1940 - 1950 годах в США. В этот период девелоперы начали возводить региональные торговые центры, в которых размещали универмаги, как центры притяжения. Торговый центр в Сиэтле Northgate Mall, который был открыт весной 1950 года, стал одним из первых. В качестве якорного арендатора выступал универмаг сети The Bon Marche, а позднее открылись еще 2 универмага - J.C. Penney и Nordstrom.

Такая схема организации торговых центров стала распространенной по всему миру, а особенно - в Европе. В торговых центрах многих городов Европы основные якорные арендаторы - крупные универсальные сети, а реже - продуктовые магазины любых форматов.

После того, как торговые центры стали развиваться и распространяться по миру, понятие «якоря» стало более широким. Якорными арендаторами начали становиться магазины товаров для дома, магазины строительных материалов, гипермаркеты бытовой техники, дискаунтеры и т.д. Такие арендаторы преимущественно размещаются в торговых центрах, которые строятся загородом рядом с крупными транспортными магистралями.

Как правило, понятие городского и загородных центров разделяется. Так, загородные торговые центры - ритейл парки, которые представляют собой отдельно стоящие здания, которые объединяет общая парковка. Каждое такое здание занимает один арендатор. Иногда на территории ритейл парка строят еще и торговую галерею, где размещаются небольшие магазины, преимущественно одежного профиля. К ритейл паркам можно отнести Zvolen в Словакии, Da Vinci в Италии и т.д. В России подобный формат еще не реализовали, и вряд ли это произойдет в ближайшее время. К такой категории можно отнести торговые центры «Мега», в которых есть сильные якорные арендаторы, имеющие отдельный вход и общую торговую галерею. В подобных случаях сильные «якоря» необходимы, так как объекты удалены от города и наличие нескольких больших магазинов позволяет увеличить поток покупателей.

Несомненно, посетителей торгового центра также привлекает и развлекательная составляющая торговых центров. Практика показывает, что примерно 60 процентов посетителей развлекательной зоны не делают покупок в галерее торгового центра. Однако организация развлекательной зоны в торговом центре позволяет увеличить оборот арендаторов в среднем на 10 процентов.

Следует отметить, что в США не принято в состав торгового центра включать развлекательную составляющую, в то время как в Европе это делают многие торговые центры.

За последние десять лет роль развлекательной составляющей существенно возросла. В результате экономического спада некоторые крупные розничные операторы стали банкротами, а другим пришлось сократить сети и закрыть магазины в торговых центрах. В результате в центрах освобождались большие площади, которые необходимо было заполнить. И здесь на помощь пришли операторы развлекательного профиля. Например, в США один из самых крупных американских торговых центров Mall of America построил на своей территории огромный аквариум и крытый парк аттракционов.

Также широкое распространение получило размещение на свободных площадях большого числа ресторанов - «ресторанные улицы».

В начале 2000-х годов в странах Азии девелоперы столкнулись с проблемой освобождения большого количества площадей в торговых центрах. Решение данной проблемы было найдено в том, чтобы создать концептуальную зону молодежной моды. Так, владельцы торговых центров организуют современное пространство, а затем сдают его в аренду небольшим магазинам, которые предлагают молодежную или авангардную одежду. Оказалось, что такая идея не только интересная, но еще и выгодная для всех сторон.

Для успешности современного торгового центра гибкий подход - это необходимость. Сегодня якорным арендатором может стать и стандартный универмаг, и супермаркет, и винный бутик, и большой книжный магазин, и даже молодежная развлекательная зона. «Якорный арендатор» не только задает настроение торгового центра в целом, но и определяет его позицию на рынке.

Следует отметить, что российский рынок торговой недвижимости намного быстрее прошел путь, который США и другие страны прошли за несколько десятков лет. Формирование рынка торговой недвижимости России началось всего лишь 15 лет назад. Первые торговые центры реализовывались согласно классической схеме районного торгового центра. Исключение - торговый центр ТЦ «Охотный Ряд», который был ориентирован на покупателей, имеющих доходы выше среднего, и данный торговый центр был признан по классификации Международного совета торговых центров - Центром Моды.

В 1997 году открылся ТЦ «Рамстор» на Ярцевской улице, в котором якорным арендатором стал одноименный гипермаркет, занимавший более 60 процентов площади. Помимо этого в торговом центре располагался фуд-корт и магазины одежды и товаров повседневного спроса. Данный опыт оказался успешным и его стали перенимать другие девелоперы торговых центров.

Рынок торговой недвижимости Москвы развивался вообще семимильными шагами, исходя из зарубежного опыта, который был адаптирован под российский менталитет. В 2002 году в Москве ввели в эксплуатацию сразу 15 торговых центров, в числе которых «Мега Теплый Стан», «Атриум», «Крокус Сити Молл», «Вэймарт» и др.

«Якорями» первого торгового центра «Меги» были гипермаркет «Ашан», супермаркет электроники «Техносила», «Спортмастер», «Детский Мир», второй гипермаркет «Икеа». Также в торговом центре организовали развлекательную зону, в состав которой вошли каток, большой фуд-корт, а также детские площадки. Данный набор якорных арендаторов стал типичным для торговых центров, которые относятся к супер-региональному масштабу.

По мере того, как на российский рынок выходили новые бренды, в торговых центрах набор арендаторов менялся, но при этом профиль оставался почти без изменений. Основные якорные арендаторы - продуктовый гипермаркет, магазин мебели или DIY, супермаркет электроники и многозальный кинотеатр.

Продолжительное время уровень конкуренции оставался невысоким, что позволяло более или менее качественному торговому центру быть успешным. Однако сейчас ситуация поменялась и собственники торговых центров должны приложить существенные усилия, для того чтобы выделится среди конкурентов. Чтобы создать уникальный образ на рынке необходимы оригинальные якорные арендаторы. Например, художественная галерея или океанариум. Такие компоненты и их обустройство являются довольно затратными и вряд ли окупятся, но самую главную цель они выполняют - привлекают внимание большого числа посетителей к торговому центру.

Помимо того, что посетителей нужно привлечь, их еще необходимо и удержать. Если владельцы торгового центра подходят с умом, то они сформируют пул арендаторов так, чтобы создать уникальный набор услуг на рынке и обеспечить максимальный комфорт при пребывании посетителей. Например, в торговом центре башни Эволюция, которая строится на территории ММДЦ «Москва-Сити», предполагается открыть первый в России детский тематический парк «Мастерславль».

Сдача в аренду помещений сегодня является более выгодным бизнесом, чем производство, поэтому все больше предпринимателей предпочитают зарабатывать именно таким способом. Самое сложное в таком предприятии - найти подходящего якорного арендатора. Давайте узнаем , что значит это словосочетание и какие имеет особенности этот

Кто такие арендаторы

Прежде чем дать определение якорного арендатора, стоит вспомнить, кого называют арендатором. Это физическое лицо или юридическое, которое заключает письменный договор с владельцем здания (или другого имущества) на право пользования им. Взамен арендатор обязуется выплачивать финансовое вознаграждение собственнику. Его размеры и периодичность выплат оговариваются в контракте.

Помимо жилых и нежилых помещений, в аренду можно сдавать технику, земельные участки, транспортные средства и даже целые предприятия. Кстати, сдача в аренду различных вещей именуется прокатом.

Виды арендаторов

Если принимать во внимание именно арендаторов торговых площадей, то, как правило, выделяют три их вида:

  • Обычный арендатор. В большинстве случаев он снимает небольшую площадь, а следовательно, приносит весьма скромную прибыль.
  • Субарендатор. Иногда арендованной площади оказывается слишком много для одной фирмы. Поэтому «лишнее» пространство пересдают более мелким организациям. Часто случается, что арендаторы получают на субаренде больше прибыли, чем их торговая точка, размещенная на оставшейся территории.
  • Якорный арендатор. Самый желанный «клиент» для владельцев торговых центров. Почему? Давайте рассмотрим.

Якорный арендатор: что это такое

Чтобы лучше понять суть такой аренды, стоит вспомнить историю появления торговых центров.

Поскольку стоимость земли на окраинах городов и за их пределами всегда было более низкой, строить там магазины всегда было выгоднее. Оставалась одна проблема: как привлечь покупателей? Ведь чтобы добраться туда, нужно потратить больше времени и сил, нежели просто сходить в магазин недалеко от собственного дома или работы.

Чтобы решить эту проблему, готовясь открыть очередной торговый комплекс, территорию в нем стали сдавать магазинам с уникальной продукцией или же очень дешевой . Именно они становились тем магнитом, который притягивал клиентов в торговый комплекс. Таких арендаторов, которые фактически служили рекламой для всего комплекса, стали именовать якорными. Именно от их наличия зависит прибыльность того или иного торгового центра.

Особенности такого вида аренды

По каким же особенным чертам можно распознать якорных арендаторов в

  • В среднем они занимают от 5 до 15 процентов от общей площади помещений. Максимальное количество арендуемой ими территории - не более 50 % .
  • Именно такие магазины (или заведения, оказывающие другие услуги), как правило, привлекают в торговый центр большинство клиентов, поэтому их реклама может находиться повсюду в ТРЦ.
  • Часто место якорного арендатора в торговом комплексе находится на втором, третьем этаже (или в других менее привлекательных местах). Это делается для того чтобы, добираясь до них, потенциальный покупатель мог ознакомиться с продукцией менее известных магазинов. За такую своеобразную рекламу арендодатель обычно делает оговоренную скидку арендатору или предоставляет ему другие льготы.
  • Как правило, в такой торговой точке представлен широкий ассортимент товаров по привлекательным для клиентов ценам. Поэтому чаще всего якорные арендаторы торговых центров - это различные супермаркеты. Наиболее распространенная их специализация - продукты, химия или бытовая техника. Иногда их может быть сразу несколько: например, на первом этаже - продуктовый супермаркет, а на третьем - бытовой техники. Второй этаж и пустующие места на двух других - распределяются между небольшими узкопрофилированными магазинчиками и офисами.

Преимущества якорной аренды для владельцев торговых центров

В последнее время владельцы зданий все более предпочитают, чтобы среди их клиентов было как можно больше «якорей». Почему же так?

  • В первую очередь они привлекают покупателей сами по себе, обеспечивая более широкую известность другим магазинам торгового центра.
  • Владелец здания меньше тратит на рекламу своего помещения, поскольку якорный арендатор самостоятельно проводит собственную маркетинговую кампанию. Кстати, иногда сам оплачивая оформления фасада здания или хотя бы его части.
  • Такой арендатор приносит больше прибыли, нежели мелкие торговые точки. Кстати, бывают случаи, когда арендодатель получает даже не плату за площадь используемого помещения и коммунальные услуги, а процент от общей выручки фирмы.
  • Наличие особенно успешного «якоря» позволяет владельцу здания повышать арендную плату более мелким торговым точкам, чей покупательский поток увеличивается за его счет .

Какие преимущества получает якорный арендатор

Становясь «якорем», арендатор тоже редко остается внакладе и получает определенные льготы.


К сожалению, далеко не всегда маркетинговая стратегия, основанная на якорной аренде, оказывается успешной. Известны случаи, когда хорошо разрекламированные торговые точки становились банкротами, и владельцу ТРЦ приходилось заново искать новый «якорь». Поэтому, наряду с массой преимуществ (по сравнению с другими арендаторами помещения), якорный еще и значительно рискует. В то время как арендодатель все равно останется в финансовом выигрыше.

Виды «якорей»

Стоит отметить, что якорный арендатор - это не всегда магазин. Понятно, что главной целью любой торговой точки является получение прибыли, однако часто такие клиенты специализируются не на прямых продажах, а на оказании определенных услуг. Зная это, можно выделить основные виды «якорей».

  • Супермаркеты. Именно они в большинстве случаев и являются якорными арендаторами торговых центров. Список таких точек способен перечислить любой, кто бывал хотя бы в небольшом ТРК . Хотя чаще всего это продуктовые супермаркеты, иногда они могут иметь другую специализацию. Например, продавать одежду, строительные материалы или технику.
  • Спортивные залы, фитнес-центры и подобные заведения часто являются якорными арендаторами.
  • Учебные заведения. Конечно, они не столь распространены и прибыльны, как первые два вида, но в отдельных случаях именно они являются «якорями». Обычно это частные курсы по изучению иностранных языков, школы парикмахеров, косметологов, мастеров маникюра и педикюра и т. п.
  • Развлекательные комплексы. Один из наиболее распространенных видов «якорей» после супермаркетов. Это могут быть катки, кинотеатры, бассейны, боулинги, сауны и т. п. Как правило, они очень удобны арендодателям, поскольку вокруг них можно размещать многочисленные рестораны или магазины по продаже соответствующего оборудования (например, купальные принадлежности возле бассейнов, коньки - возле катков, полотенца и мыла с шампунями возле саун).

Примеры «якорей»

Чтобы лучше разобраться с сутью рассматриваемого понятия, рассмотрим несколько

К примеру, взять известный торговый центр "Щелково". Несмотря на то что в нем всего два этажа, на них свободно помещается более двухсот торговых точек. При этом главными якорями являются "Баскин Робинс" (детские аттракционы и кафетерий), гипермаркет "Реал" и кинотеатр "Центрфильм". Все эти места распределены по территории ТЦ таким образом, чтобы привлекать посетителей к менее популярным точкам.

Еще одним примером является ТРЦ "Гагаринский". Интересно, что, помимо стандартных "якорей" в виде гипермаркетов "Ашан" и "Спортмастер", а также магазинов брендовой одежды, бижутерии и косметики, его преимуществом является близкое размещение возле метро.

Рассмотренный краткий список якорных арендаторов будет неполон, если не упомянуть легендарные ГУМ и ЦУМ, которые сами по себе являются "якорями" для многих покупателей еще с начала XX века.

По этой причине ЦУМ существует не только в Москве, но и в Киеве и Минске.

Почему сегодня возникают проблемы с «якорями»

В современном мире торговые центры перестают быть редкостью. Если десять лет назад в небольших городах их было по одному-два, то сегодня таких мест в населенном пункте с количеством жителей примерно 60-80 тысяч встречается в среднем около пяти.

Если же говорить о больших городах или мегаполисах, то в них количество торговых центров исчисляется десятками. Все они обычно довольно похожи между собою, как и их «якоря». Обычно это супермаркеты или фитнес-залы, рестораны. Иногда магазины недорогой брендовой одежды (как, например, в московском ГУМе).

В связи с этим между ТРК, особенно размещенными в одном районе, возникает серьезная конкуренция, поэтому владельцы зданий вынуждены искать необычных якорных арендаторов, чтобы их торговый комплекс выделялся на фоне других. Однако в небольших городах найти такого труднее.

Ведь, к примеру, тот же каток, кинотеатр или бассейн - довольно дорогое предприятие, и в небольших населенных пунктах он попросту не будет окупаться. В связи с этим арендодатели вынуждены придумывать другие способы привлечения покупателей. Поэтому сегодня якорная система постепенно изживает себя. К сожалению, достойной альтернативы ей пока не придумано.

Современным торговым центрам нужно все больше «якорных» арендаторов – с различными брендами и функциями. На растущих рынках, где оперируют «якоря» новых товарных групп, услуги девелоперов ТЦ весьма востребованны. Лишь операторы продовольственной розницы, оперируя значительными финансовыми ресурсами, могут позволить себе не только игнорировать новые планы девелоперов, но и создавать собственные торговые центры.

Общая ситуация
Торговый центр без «якорных» арендаторов существовать не может. Более того, количество «якорей» растет, появляются их новые типы, и успешность ТЦ зависит от качества ключевых арендаторов и их оригинального сочетания. В свою очередь, и крупные торговые сети должны быть заинтересованы в качественных площадях и возможности сосредоточиться на профильном бизнесе, не вникая в тонкости девелопмента и управления недвижимостью. Однако все оказывается не так просто.

Предложение
Подсчет площадей, занимаемых «якорными» арендаторами, естественно, связан с оценкой площади торговых центров. Оценки общей арендуемой площади ТЦ варьируются в диапазоне от 480–500 тыс. кв. м (Astera) до 800 тыс. – 1 млн. кв. м.
Значительная часть общей «якорной» площади приходится на продуктовых ритейлеров – супермаркеты и гипермаркеты. Доля занимаемых ими помещений, по мнению большинства аналитиков, составляет около 40%. Специалисты Vesco Consulting считают, что:

    на продуктовых ритейлеров приходится 35% площадей под якорными арендаторами;

    18% занимают продавцы электронной и бытовой техники;

    15% – операторы развлечений;

    11% – мебельные магазины и продавцы товаров для дома;

    8% отводят операторам фуд-кортов.

Что касается типовой доли площадей торгового центра для якорных арендаторов, то аналитики рынка говорят о 20–50% общей площади ТЦ. Специалисты Astera уверены, что более 40% сдаваемой площади торговых центров отводить якорным арендаторам не выгодно, так как это существенно снижает средневзвешенную ставку по торговому центру. Впрочем, здесь стоит более детально остановиться на разных типах торговых центров.
В небольших районных центрах с арендуемой площадью до 10 тыс. кв. м только на супермаркет и любой другой относительно крупный магазин может приходиться до половины GLA. Развлекательная составляющая в подобных центрах чаще отсутствует, но, по оценке аналитиков Vesco Consulting, в случае ее создания вместе с зоной общественного питания она может занимать до 15% арендуемой площади.
В окружных и региональных торговых центрах, как отмечают специалисты Leeds Property Group, общая площадь комплекса значительно возрастает за счет технических и подсобных помещений, моллов и парковки, в итоге арендуемая площадь центра может составлять менее половины от общей (35 тыс. кв. м из 92 тыс. в «РИО» и 40 тыс. кв. м из 104 тыс. – в «Атриуме»). В этом случае смысл имеет только подсчет долей «якорей» относительно GLA. Многие окружные торговые центры не имеют развлекательной составляющей и каких бы то ни было «излишеств», их единственный «якорь» – крупный магазин, причем не всегда продуктовый супермаркет. Доля такого «якоря» составляет не более 20%. Но в соответствии с новыми веяниями разнообразные зоны развлечений и специализированные супермаркеты (бытовая техника, детские товары) большой площади становятся обычным явлением на рынке, что значительно увеличивает долю «якорей».
Для региональных торговых центров эти «новые веяния» стали практически обязательными: здесь на якорных арендаторов приходится 40–50% GLA. Специфика суперрегиональных ТЦ дает возможность возводить по несколько гипермаркетов с площадью до 20–25 тыс. кв. м, а также создавать своего рода общественно-досуговые зоны, которые всегда притягивают посетителей. В подобных центрах арендуемой площадью до 200 тыс. кв. м якорные арендаторы могут занять половину.
Между разными типами якорных арендаторов в современном торгово-развлекательном центре (обычно окружном или региональном), по словам аналитиков Swiss Realty Group, площади чаще делятся следующим образом: продовольственный ритейлер – 25–30% GLA, супермаркет бытовой техники и электроники – 10–15% и многозальный кинотеатр – также 10–15% GLA.
Наконец, такие относительно новые для России форматы, как retail park и power centre, предполагают доли якорных арендаторов от 70 до 90%.

Спрос
Оценить спрос на площади для якорных арендаторов в числовых показателях затруднительно: без «якорей» торговые центры в строй не вводятся, свободных площадей в сегменте нет, и игроки стараются не доводить ситуацию до смены якорного арендатора. Отчасти от востребованности качественных торговых помещений крупными сетевыми операторами зависит количество новых торговых центров.
Если оценить динамику нового строительства за последние годы, то темпы роста снижаются: объем GLA достиг значительного уровня, и увеличивать его в 1,5–2 раза за год очень сложно.
С другой стороны, нет и роста физических объемов нового строительства: по итогам года, в лучшем случае может быть повторен лишь прошлогодний показатель – 480 тыс. кв. м.
На 2006 год прогнозы туманны:

    по данным компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в строй будет введено не менее 300 тыс. кв. м общей площади, но вряд ли объем строительства превысит достигнутые показатели;

    по данным Vesco Consulting, в настоящее время строится 23 торговых центра общей площадью около 680 тыс. кв. м, однако часть из них – это объекты практически завершенные, те, что выйдут на рынок в текущем или следующем месяце.

При ажиотажном спросе на торговые центры со стороны арендаторов галереи и увеличивающейся доступности инвестиционных ресурсов наблюдается нехватка площадок в черте города и недостаточная заинтересованность в новых проектах ключевых якорных арендаторов. Стоит отметить, что среди заявленных к реализации в среднесрочной перспективе проектов преобладают капиталоемкие торговые центры с мощным акцентом на развлекательной составляющей или специализированные объекты, а типичные окружные ТЦ с продуктовым супермаркетом в качестве ключевого «якоря» почти незаметны. Это косвенно свидетельствует об изменении структуры спроса.
В настоящее время наблюдается дисбаланс заинтересованности девелоперов и сетевых операторов. Для девелопера альтернатива одному сетевому оператору – другой сетевой оператор. Можно рискнуть и сдать площади начинающей компании, обновить имидж объекта – в противовес стандартным наборам известных брендов. Однако такая стратегия на рынке эксклюзивна.
Среди основной когорты якорных арендаторов – продовольственных ритейлеров спрос на помещения в торговых центрах не столь горяч. В списке крупнейших продуктовых сетей города не так много потенциальных якорных арендаторов, и все они имеют возможность выбирать направление развития своего бизнеса.

Основные игроки
Для продовольственных ритейлеров существует четыре основных направления развития бизнеса:

    самостоятельные вложения в недвижимость;

    вложения в недвижимость вкупе с использованием эффекта привлечения покупательских потоков (от сдачи части площадей супермаркета в аренду мелким ритейлерам до строительства собственных торговых центров);

    предпочтение региональных рынков московскому;

    освоение потребительских ниш, для которых формат современного торгового центра неуместен (дискаунтеры, магазины у дома).

Итак, «Пятерочка» и «Копейка» вкладываются в недвижимость сами. «Пятерочка» в Москве присутствует в двух небольших и не самых известных районных ТЦ – «Евромаге» и «Рогожской заставе», только объект нового формата – гипермаркет «Карусель» – разместился в «Л-153».
Сеть среднего ценового сегмента «Патэрсон» также присутствует в двух небольших ТЦ, два объекта за счет пристроенной галереи являются торговыми центрами под брендом сети. Остальные магазины сети в Москве – встроено-пристроенные и часто включают в себя мелких субарендаторов. «Компания частная и деньги считает аккуратно. Присутствовать где-то только ради самого присутствия нам неинтересно. При рассмотрении вариантов просчитываются прибыли, и если срок окупаемости вложений превышает два года, предложение не принимается», – пояснила пресс-секретарь «Патэрсона» Надежда Сенюк. Осознанной стратегией компании является и предпочтение региональных рынков московскому: в то время как последний очень емок и будет еще долго насыщаться, с развитием в регионах можно и опоздать. Оператор сети «Рамстор» – компания «Рамэнка», соучредителем которой является известный московский девелопер «Энка», – собственник нескольких торговых центров. «Рамсторы» появляются и в «чужих» торговых центрах – но лишь в регионах.
К самостоятельному девелопменту склонны и сети гипермаркетов: «Ашан», «Мосмарт» и «Реал» успешно возвели в Москве по несколько объектов и сдают в аренду помещения галереи.
Более или менее регулярно в торговых центрах города появляются ориентированные лишь на средний ценовой сегмент сети супермаркетов «Седьмой континент» и «Перекресток».
В сетевой продовольственной рознице, несмотря на бурный рост, существует еще множество слабоконкурентных ниш и незанятых мест. Распространена практика build to suite, а часть сетевых операторов являются крупнейшими девелоперами на рынке торговых центров. Показательно, что большинство иностранных ритейлеров не только самостоятельно вкладываются в торговую недвижимость, но и начинают в условиях практически нулевой конкуренции заниматься профессиональным девелопментом.
Весьма показателен пример международного ритейлера IKEA, который в России начал заниматься строительством торговых центров, а также планы «Ашана» по созданию комплексных торговых объектов в Москве.
Рыночные ниши других потенциальных якорных арендаторов более узки, а финансовые возможности ограниченны, что гарантирует большую лояльность к торговым центрам.

    Сеть «Эльдорадо» работает в сегменте дискаунтера, что предполагает возможность ее появления в торговых центрах, но скорее региональных.

    «Техносила» и «М.видео» в большей степени ориентированы на средний потребительский сегмент и в силу этого более охотно идут в торговые центры.

Пресс-секретарь «М.видео» Надежда Киселева сообщила, что компания в настоящее время развивает формат гипермаркета бытовой техники (площадь 1,5–4 тыс. кв. м), то есть ее интерес к присутствию в торговых центрах закономерен.
Влияет на политику компании и изменение потребительских предпочтений: покупки для целевой аудитории становятся формой семейного досуга и все чаще совершаются в торговых центрах.
Девелопмент также может быть доступен операторам рынка бытовой техники, однако скорее в виде партнерских схем и не с таким размахом, до строительства собственных торговых центров дело пока не доходит.
Операторы развлечений, напротив, весьма и весьма заинтересованы в присутствии в торговых центрах. Большие объемы финансовых ресурсов, требующихся для создания боулингов и кинотеатров, а также техническая сложность процесса делают малорентабельным вхождение в сопутствующий бизнес – в данном сегменте необходимо сосредоточиться на профильном бизнесе или как минимум разделить инвестиционную нагрузку и риски.
Детские развлекательные центры не предполагают больших затрат на недвижимость, но требуют соседства с другими развлечениями, потому операторы подобных объектов ориентированы преимущественно на ТРЦ.
В сегменте товаров для детей у операторов нет опыта работы с московским рынком торговой недвижимости – в этих условиях сотрудничество с девелоперами и управляющими торговыми центрами проще и более предсказуемо. Однако и в этом сегменте сеть «Детский мир» озвучила собственные девелоперские амбиции.
Наконец, сетевые операторы сегмента быстрого питания, составляющие вместе такой «якорь», как фуд-корт, идут в торговые центры охотно, так как не принуждены конкурировать с ритейлерами, которые в торговых коридорах способны платить более высокие арендные ставки.

Арендные ставки
Ставки арендной платы для якорных арендаторов сложились на рынке несколько лет назад и изменились незначительно. Их размер устраивает и управляющих, и владельцев торговых центров, и якорных арендаторов, готовых работать в современных торговых объектах.
С одной стороны, ставки учитывают особый статус «якоря» и его обычную прибыльность, площадь и размер генерируемого потока. С другой стороны, беря во внимание большие площади арендуемых помещений, сумма, выплачиваемая владельцу, не является условной или благотворительной.

    минимальные ставки для гипермаркетов и продавцов детских товаров: $100–150 за 1 кв. м/год;

    продуктовые супермаркеты платят от $150 за 1 кв. м/год, в зависимости от условий ставки могут увеличиваться до $250–300 за 1 кв. м/год;

    примерно $150–200 за 1 кв. м/год платят операторы мультиплекса;

    $200–250 за 1 кв. м/год способен платить боулинг-клуб или детский игровой центр; супермаркетам бытовой техники обычно выставляют арендные ставки $250–350 за 1 кв. м/год, хотя электронный гипермаркет может платить и менее $200 за 1 кв. м/год;

    для крупных спортивных магазинов ставка составляет $300–450 за 1 кв. м/год;

    операторы фуд-корта, занимая по отдельности небольшие площади, платят все $700–800 за 1 кв. м/год.

Как отмечают аналитики компании Becar. Commercial Property, довольно широкое распространение получила и практика гибких ставок: либо полный переход на проценты с оборота, либо сочетание минимальной ставки (до $60–70 за 1 кв. м/год) и некоторого процента с оборота арендатора.
Дополнительное влияние на арендные ставки оказывают местоположение торгового центра, бренд, качество концепции. В случае если объект окажется весьма успешным, ставки, естественно, могут быть пересмотрены в сторону повышения. Смягчить условия аренды могут особенности личных отношений представителей компаний или же партнерские альянсы компаний, однако, как отмечают аналитики Noble Gibbons, более жестко арендные ставки завязаны на запланированные сроки окупаемости.
По словам аналитиков Swiss Realty Group, для сетевых операторов, выступающих в качестве «якоря», устанавливаются более низкие ставки эксплуатационных расходов (на 40–50% ниже обычных), подчас отсутствует страховой депозит; в качестве бесплатных услуг якорным арендаторам могут предоставить часть фасада для размещения наружной рекламы, упоминание «якоря» в рекламе торгового центра, часть парковочных мест, право на дополнительные телефонные линии.

Тенденции
Тенденции субрынка касаются в основном рынка торговых центров – с новыми веяниями на нем, новыми возможностями в предложении качественных площадей и новыми потребностями якорных арендаторов. К основным тенденциям можно отнести:

    Укрупнение формата профессиональных торговых центров. С одной стороны, ниша крупных объектов еще до конца не заполнена, финансовые возможности девелоперов растут и экономия на масштабе при создании качественных объектов часто не представляется оправданной; с другой стороны, размер объекта иногда помогает перенаправить покупательские потоки, создать своего рода магнит. Классический пример – торговые центры «Мега». Некоторые аналитики предполагают, что попытки повторить успех компании IKEA в создании суперрегиональных центров возможны. Впрочем, стоит учитывать и эффект соседства: перенаправить потоки покупателей может скопление не только крупных «якорей», но и торговых центров, подобно тому, как это получилось в Химках. Возможный претендент на такого рода магнит – дуплет торговых центров на Севастопольском – «РИО» и «Рамстор».

    Распространение новых форматов торговых центров, в частности ритейл-парков, где основная часть арендаторов – якорные, профильных – специализирующихся на какой-либо отрасли ритейла, досуговых центров, где основная роль отводится развлекательным операторам, готовым идти в торговые центры более чем кто бы то ни был.

    В целом усиление развлекательной составляющей – также одна из тенденций рынка: развлекательные операторы повышают конкурентоспособность торгового центра и сами нуждаются в новых качественных помещениях.

    Доля рынка девелопмента торговых центров, занятая крупными ритейлерами, расширяется. К закрепившимся на рынке «Рамэнке» и IKEA подключились операторы гипермаркетов «Ашан», «Мосмарт» и Metro, возможны самостоятельные девелоперские проекты под сети «Карусель» («Пятерочка») и «О’Кей».

    Появление в среднесрочной перспективе новых компаний, выступающих в качестве якорных арендаторов. Этого требует как поиск новых нетиповых решений торговых центров, так и недостаток операторов. Возможно как появление нескольких специализированных западных ритейлеров, так и расширение форматов существующими сетевиками. В продовольственной рознице в формат гипермаркета вышел «Перекресток», а также «Пятерочка». В развивающихся сегментах, таких как развлечения или детские товары, появление новых операторов закономерно.

    Укрупнение форматов якорных арендаторов. Тенденция касается как продовольственных ритейлеров, где на смену супермаркетам приходят гипермаркеты, так и ниши торговли электронной и бытовой техникой, товарами для дома, спортивными товарами.

Среднесрочный прогноз
Со стороны операторов развлечений, общественного питания, детских и спортивных товаров ожидается активный спрос на площади торговых центров: сегменты, в которых действуют указанные операторы, растут, активно развиваются и усложняются. Спрос со стороны продавцов бытовой техники должен вырасти ввиду усиления конкуренции между ними и насыщения среднего потребительского сегмента. Ограниченный в настоящее время спрос со стороны продовольственных ритейлеров может вырасти только при коренном изменении ситуации на рынках девелопмента, торговой недвижимости и продовольственной розницы, при которой специализация компаний будет жесткой. Пока существующая структура спроса стимулирует предложение в сегменте крупных суперрегиональных торговых центров или торговых узлов, состоящих из нескольких ТЦ среднего размера, а также торговых комплексов в центральном деловом районе с упором на развлекательную составляющую. В нише районных и окружных ТЦ предложение будет минимальным ввиду конкуренции со стороны девелоперских проектов гипермаркетов и районных продовольственных сетей.

Предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

Некоторые термины

Торговая зона , зона обслуживания ― географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.

Якорный арендатор ― юридическое или физическое лицо, которое берёт в аренду торговые помещения площадью не менее 5-15% от общей площади торгового комплекса. Это – крупный арендатор, привлекающий основной поток посетителей в торговый центр или торговый комплекс.

Магазин

Магазин ― помещение, используемое для реализации в розницу или мелким оптом товаров или услуг населению.

Стрит-ретейл

Street retail (стрит-ритейл) ― разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины.

Торговый центр

Торговый центр ― капитальное здание, построенное владельцем с целью получения коммерческой прибыли путём сдачи в аренду торговых площадей компаниям-арендаторам (в частности, торговым сетям) или для размещения в нем собственных торговых сетей.

Торговая сеть

Торговая сеть ― совокупность двух и более розничных филиалов, салонов, торговых точек или иных объектов, реализующих в розницу или мелким оптом товары или услуги, объединённые под общей торговой маркой или вывеской и имеющих единый фирменный стиль.

В России

На сегодняшний день в России существует более 850 объектов коммерческой недвижимости, являющихся торговыми центрами, торговыми комплексами, торгово-развлекательными центрами, торговыми домами. Так, в Москве их около 170 [ ] . Общий объем торговых площадей в столице России, по данным аналитиков, составляет 4,857 млн м². В Санкт-Петербурге аналогичный показатель равен 1,3 млн м², а всего в городе работает около 80 объектов торговой недвижимости.

Торговые центры активно развиваются и в регионах России.

Классификация торговой недвижимости

В мировой практике принята классификация торговых центров, в соответствии с которой тип и функциональное назначение определяется не только площадью участка или здания. Они зависят также от количества якорных арендаторов, ассортиментного ряда и размера зоны обслуживания. В России среди участников рынка торговой недвижимости наиболее распространена следующая система классификации ТЦ:

Микрорайонный торговый центр . Расположение: в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: территория 5-10 минут пешеходной доступности. Торговая площадь: менее 3 тыс. м². Якорный арендатор может отсутствовать. В микрорайонном торговом центре осуществляется торговля товарами первой необходимости и осуществляются услуги повседневного спроса.

Районный торговый центр . Расположение: вдалеке от центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: территория в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте. Аудитория: 3–40 тыс. человек. Торговая площадь: 3-10 тыс. м². Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, аптека.

Окружной торговый центр . Расположение: вблизи центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: 10-20 минут транспортной доступности. Аудитория: 40 – 150 тысяч человек. Торговая площадь: 9 – 20 тыс. м². Зона охвата: все прилегающие округа. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, универмаг товаров для детей, другие промышленные универмаги.

Суперокружной торговый центр . Расположение: вблизи стратегических магистралей. Торговая площадь: 20 – 30 тыс м². Зона охвата: прилегающие территории и удаленные округа. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, универмаг товаров для детей, другие промышленные универмаги.

Региональный торговый центр . Расположение: вблизи стратегических магистралей. Торговая зона: 30-40 минут транспортной доступности. Аудитория: свыше 150 тыс. человек. Торговая площадь: 30 тыс. – 45 тыс. м². Зона охвата: прилегающие регионы. Якорный арендатор: один или два универмага с полным ассортиментом товаров площадью не менее 4500 квадратных метров. Ассортимент: потребительские товары, одежда, мебель, товары для дома в большом ассортименте, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания.

Специализированный торговый центр . Расположение: не имеет значения. Торговая площадь: 3000 – 100000 квадратных метров. Ассортимент: подкатегории традиционных категорий, широта зависит от площади торгового центра. Якорный арендатор: функцию выполняет специализированный магазин или группа специализированных магазинов, определяющих специфику торгового центра.